Při prodeji družstevního bytu se obvykle převádí členský podíl v bytovém družstvu, nikoli byt jako nemovitost. Daňový režim se proto liší od prodeje bytu v osobním vlastnictví. Vedle pětiletého testu existuje také zvláštní osvobození při použití prostředků na vlastní bytovou potřebu, ale jen při splnění dalších podmínek.
Kdy může být příjem osvobozen
Příjem z úplatného převodu družstevního podílu může být osvobozen, pokud doba mezi nabytím a převodem přesáhne pět let a jsou splněny ostatní zákonné podmínky. Dvouletý test bydliště používaný u některých prodejů bytu v osobním vlastnictví se na samotný převod družstevního podílu nepoužije. U dědictví od příbuzného v přímé linii nebo od manžela se za zákonných podmínek může započítat doba, po kterou podíl vlastnil zůstavitel; samotná doba, po kterou zůstavitel v bytě bydlel jako nájemce, nestačí.
Osvobození může být možné i před uplynutím pěti let, jestliže se v souvislosti s převodem zruší nájemní smlouva k bytu a poplatník použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby ve smyslu § 4 a § 4b ZDP. Získání prostředků je nutné oznámit správci daně do konce lhůty pro podání přiznání za příslušný rok. Prostředky se použijí do konce následujícího zdaňovacího období, případně lze započíst i zákonem vymezené výdaje na bytovou potřebu v předcházejícím období. Pokud se použije jen část prostředků, osvobození se vztahuje jen na odpovídající část příjmu. Při nesplnění podmínek se příjem zdaní v období určeném § 4b.
Jak se počítá zdanitelný rozdíl
Pokud nelze použít žádné osvobození, příjem se zpravidla zdaňuje jako ostatní příjem podle § 10. U družstevního podílu lze jako výdaj uplatnit prokázanou nabývací cenu; Nejvyšší správní soud potvrdil, že zákonný výčet je v tomto případě taxativní. Nelze proto automaticky odečíst cenu rekonstrukce, právní služby, běžné poplatky ani realitní provizi.
Příklad: podíl prodáte za 3 400 000 Kč a jeho doložená nabývací cena je 2 600 000 Kč. Pokud se neuplatní osvobození, orientační dílčí základ činí 800 000 Kč. Jde o zjednodušený výpočet pro situaci, kdy nabývací cenu lze přiřadit k prodanému podílu a nejsou dány další zvláštní okolnosti.
Časté chyby
- zaměnit družstevní podíl za byt v osobním vlastnictví,
- použít na družstevní podíl dvouletý test bydliště nebo tříletý test pro běžné cenné papíry,
- předpokládat, že jakákoli koupě bytu po prodeji automaticky osvobodí celý příjem,
- odečíst výdaje nad rámec nabývací ceny bez opory v zákoně.
Aktuální pravidla pro ostatní příjmy a osvobození publikuje Finanční správa. NSS k výdajům při prodeji družstevního podílu shrnuje Finanční správa v přehledu rozsudků za rok 2024. Převádíte-li současně anuitu, další členský vklad nebo nájemní práva, ověřte jejich právní a daňové zacházení samostatně.