Nemovitosti jsou druhou nejčastější investicí Čechů po akciích. Zdanění nemovitostních investic je komplexní a zahrnuje více paragrafů ZDP – pronájem (§ 9), prodej (§ 10), nemovitostní fondy (§ 8 nebo § 10) a daň z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb.). Jako poradce můžete nabídnout klientům kompletní servis.
Příjmy z pronájmu (§ 9 ZDP)
Příjmy z pronájmu nemovitostí spadají do § 9 ZDP s dvěma možnostmi uplatnění výdajů:
- Skutečné výdaje: Odpisy nemovitosti, pojištění, opravy, správa, úroky z hypotéky, daň z nemovitých věcí
- Paušální výdaje: 30 % z příjmů (max. 600 000 Kč) – jednodušší, ale ne vždy výhodnější
- Odpisy: Rovnoměrné nebo zrychlené, budovy v 5. nebo 6. odpisové skupině (30 nebo 50 let)
- Hypotéka: Úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost jsou daňově uznatelné (pozor: ne splátky jistiny!)
Prodej nemovitosti (§ 10 ZDP)
Příjem z prodeje nemovitosti je zdanitelný, pokud nesplňuje podmínky pro osvobození:
- Osvobození po 5 letech vlastnictví (§ 4 odst. 1 písm. b ZDP): Nemovitost vlastněná 5+ let → příjem osvobozený (od 2021 platí pro nabytí po 1.1.2021, dříve 5 let vždy)
- Osvobození po 2 letech bydliště (§ 4 odst. 1 písm. a ZDP): Nemovitost, ve které měl poplatník bydliště 2+ roky před prodejem
- Použití na bytovou potřebu (§ 4b ZDP): Příjem z prodeje nemovitosti použitý na novou bytovou potřebu do 1 roku
- Zdanitelný prodej: 15 % z rozdílu prodejní cena – nabývací cena (kupní cena, cena dle posudku, nebo reprodukční pořizovací cena u dědictví)
Daň z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb.)
Každý vlastník nemovitosti musí platit daň z nemovitých věcí (dříve „daň z nemovitostí"). Přiznání se podává do 31. ledna roku následujícího po nabytí. Poradce by měl:
- Zkontrolovat, zda klient podal přiznání k dani z nemovitých věcí
- Upozornit na změny (rekonstrukce, přístavba) – nutno podat přiznání k změněným skutečnostem
- Připomenout splatnost (do 31. 5., popř. ve splátkách 31. 5. a 30. 11.)
- Taxero.cz podporuje výpočet daně z nemovitých věcí – nabídněte jako doplňkovou službu
Nemovitostní fondy a REIT
Klienti investující do nemovitostních fondů nebo REIT mají odlišný režim:
- České nemovitostní fondy: Výnosy zdaněny srážkovou daní 15 % u zdroje → klient nemusí podávat přiznání (§ 36 ZDP)
- Zahraniční REIT (např. US): Dividendy zdaňovány dle § 8 ZDP, srážková daň se započítává dle SZDZ
- Prodej podílů: Pokud klient prodá podíl v nemovitostním fondu → § 10 ZDP, časový test 3 roky
- Crowdfundingové platformy: Výnosy z platformy jako Upvest, Investown → § 8 ZDP
Komplexní klient: Investice + pronájem + prodej
Typický náročný klient má: akciové portfolio (§ 10 ZDP), 2 pronajímané byty (§ 9 ZDP), dividendy ze zahraničních REIT (§ 8 ZDP) a v daném roce prodal jednu nemovitost (§ 10 ZDP). Zpracování zahrnuje vyplnění přílohy č. 1 (§ 9), přílohy č. 2 (§ 10), přílohy č. 3 (zápočet zahraniční daně) a hlavního formuláře. S Taxero.cz vyřešíte investiční a nemovitostní část automaticky.
Rozšiřte svou praxi o nemovitostní daně – klienti často potřebují komplexní službu. Registrujte se na marketplace Taxero.cz a mezi specializace přidejte „nemovitosti a pronájem".