Řada úspěšných investorů do akcií dříve či později investuje zisky do nemovitostí. Koupě bytu k pronájmu za peníze z prodeje akcií ale přináší další daňové povinnosti – příjmy z pronájmu se zdaňují odlišně od investičních příjmů. Jak to celé funguje?
Prodej akcií pro koupi nemovitosti
Když prodáte akcie za účelem koupě nemovitosti, řešíte standardní zdanění prodeje CP (§ 10 ZDP). Pokud splníte časový test 3 let nebo limit 100 000 Kč, příjem je osvobozen. Samotná koupě nemovitosti daňovou událostí není – daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020.
Příjmy z pronájmu – § 9 ZDP
Příjmy z pronájmu nemovitosti se zdaňují jako samostatný dílčí základ daně podle § 9 ZDP (příjmy z nájmu). Sazba daně je 15 % (nebo 23 % nad 36násobek průměrné mzdy). Jedná se o jiný dílčí základ než příjmy z investic (§ 8, § 10) – v daňovém přiznání vyplníte oba zvlášť.
Skutečné vs. paušální výdaje
U příjmů z pronájmu si můžete zvolit:
- Paušální výdaje: 30 % z příjmů (max. 600 000 Kč) – jednodušší, nemusíte evidovat výdaje
- Skutečné výdaje: odpisy nemovitosti, opravy, pojištění, daň z nemovitých věcí, správa, energie (pokud je platíte vy) – můžete odečíst více, pokud máte vysoké náklady
Odpisy nemovitosti
Při volbě skutečných výdajů můžete nemovitost odpisovat. Bytové domy a byty patří do 5. odpisové skupiny – doba odpisování 30 let. Vstupní cena pro odpisy = kupní cena nemovitosti (doložená kupní smlouvou). Roční odpis rovnoměrně: 1. rok = 1,4 % vstupní ceny, další roky = 3,4 % vstupní ceny.
Sociální a zdravotní pojištění z pronájmu
Příjmy z pronájmu (§ 9) nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění, pokud se jedná o „prostý pronájem" (bez poskytování dalších služeb). Pokud ale poskytujete ubytovací služby (Airbnb s úklidem, snídaní apod.), jedná se o podnikání (§ 7) a pojištění platíte.
Kombinace pronájmu a investic v přiznání
V daňovém přiznání vyplníte obojí: oddíl příjmů z nájmu (§ 9) a oddíl ostatních příjmů z investic (§ 10, příloha č. 2). Dílčí základy se sčítají do celkového základu daně. Nelze kompenzovat ztrátu z pronájmu se zisky z investic – každý dílčí základ stojí samostatně (ale ztrátu z § 9 lze převést do dalších let).
Prodej pronajímané nemovitosti
Pokud pronajímanou nemovitost později prodáte, příjem z prodeje je osvobozen od daně, pokud jste ji vlastnili více než 10 let (§ 4 odst. 1 písm. b ZDP, od roku 2021 prodlouženo z 5 na 10 let). Pokud nemovitost prodáte do 10 let, zisk zdaníte dle § 10. Pokud jste nemovitost odpisovali, musíte při prodeji zohlednit zůstatkovou cenu (nikoli původní nabývací cenu).