Příjmy z pronájmu nemovitostí představují druhou nejčastější oblast, kde investoři potřebují pomoc daňového poradce. Mnoho klientů, kteří investují do akcií, zároveň vlastní investiční nemovitosti. Kombinace investičních příjmů (§ 10 ZDP) a příjmů z pronájmu (§ 9 ZDP) v jednom přiznání vyžaduje specializované znalosti.
Příjmy z pronájmu podle § 9 ZDP
Příjmy z pronájmu nemovitých věcí nebo bytů se zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů jako „příjmy z nájmu". Základem daně je rozdíl mezi příjmy a výdaji. Poplatník má dvě možnosti uplatnění výdajů:
- Skutečné výdaje: Odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky, opravy, pojištění, správa nemovitosti, energie (pokud je platí pronajímatel)
- Paušální výdaje: 30 % z příjmů (§ 9 odst. 4 ZDP) – bez nutnosti dokazovat skutečné náklady
Odpisy nemovitostí
Nemovitosti se odpisují podle § 26-33 ZDP. Budovy pro bydlení spadají do 5. odpisové skupiny s dobou odpisování 30 let. Poplatník si může zvolit rovnoměrné nebo zrychlené odpisování. U rovnoměrného odpisování je sazba v prvním roce 1,4 % a v dalších letech 3,4 %. U zrychleného odpisování je koeficient v prvním roce 30, v dalších letech 31.
Co se odpisuje a co ne
- Odpisuje se: Stavba (budova, byt jako jednotka) – vstupní cena je pořizovací cena nebo reprodukční pořizovací cena
- Neodpisuje se: Pozemek – pozemky se nikdy neodpisují, ale vstupují do základu daně při prodeji nemovitosti
- Pozor: Pokud kupujete byt, musíte oddělit cenu bytu (stavby) od ceny spoluvlastnického podílu na pozemku – typicky znaleckým posudkem
Sociální a zdravotní pojištění
Na rozdíl od příjmů z podnikání (§ 7 ZDP) se z příjmů z pronájmu nemovitostí (§ 9 ZDP) NEPLATÍ sociální ani zdravotní pojištění. To je významná výhoda – efektivní zdanění je pouze 15 % (sazba daně z příjmů fyzických osob), na rozdíl od podnikání, kde se k dani přidává cca 45 % na odvody.
Daň z nemovitých věcí
Kromě daně z příjmů z pronájmu existuje i daň z nemovitých věcí (zákon č. 338/1992 Sb.). Každý vlastník nemovitosti musí do 31. ledna podat přiznání k dani z nemovitých věcí (pouze pokud došlo ke změně oproti předchozímu roku – nová koupě, přístavba apod.) a zaplatit daň do 31. května. Výše daně závisí na typu nemovitosti, výměře, koeficientu obce a dalších faktorech.
Komplexní servis: investice + nemovitosti
Nabídněte klientům komplexní službu pokrývající jak investiční příjmy (akcie, ETF, krypto, dividendy), tak příjmy z pronájmu. Taxero.cz podporuje obě kategorie – můžete v jedné platformě zpracovat celé daňové přiznání klienta včetně výpočtu odpisů a automatického vyplnění přílohy pro § 9. To vás odliší od poradců, kteří se zaměřují jen na jednu oblast.